보증금 못 돌려받을 때 임차권등기명령부터 반환소송까지 — 2026 역전세 단계별 대응 가이드

2026년 6월은 수도권 일부 지역에 입주 물량이 몰리며 전셋값이 약세를 보이는 역전세 구간으로 꼽힙니다. 전세 시세가 계약 당시보다 낮아지면 집주인이 새 임차인을 구해도 보증금 차액을 마련하지 못해 반환이 지연되는 사례가 늘어납니다.

임차인 입장에서는 만기가 다가오는데 보증금을 돌려받지 못하면 이사 일정과 다음 전셋집 잔금이 한꺼번에 꼬일 수 있습니다. 이럴 때 감정적으로 대응하기보다 대항력과 우선변제권을 유지하면서 법적 절차를 단계적으로 밟는 것이 보증금을 안전하게 회수하는 핵심입니다. 아래에서 종료 통지 → 임차권등기명령 → 소송·강제집행으로 이어지는 전체 흐름을 정리했습니다.

가장 먼저 할 일은 계약 종료 의사를 명확한 증거로 남기는 것입니다. 주택임대차보호법상 임대인이 만기 6개월 전부터 2개월 전 사이에 갱신 거절이나 조건 변경을 통지하지 않고, 임차인도 만기 2개월 전까지 별다른 통지를 하지 않으면 묵시적 갱신으로 같은 조건의 계약이 자동 연장됩니다.

따라서 이사를 계획한다면 만기 2개월 전까지 집주인에게 '계약을 갱신하지 않겠다'는 의사를 내용증명 우편으로 발송해 두는 것이 안전합니다. 통화·문자만으로는 분쟁 시 입증이 어렵습니다. 내용증명에는 계약 종료일, 보증금 반환 요청, 반환받을 계좌, 미반환 시 법적 조치 예정 등을 구체적으로 적습니다. 이 기록은 이후 임차권등기명령과 보증금반환소송에서 핵심 증거가 됩니다.

만기가 지나도 보증금을 돌려받지 못했다면 임차권등기명령을 신청합니다. 이는 임대차가 끝났는데도 보증금을 반환받지 못한 임차인이 관할 법원에 신청해, 등기부에 임차권을 올려 두는 제도입니다. 등기가 완료되면 이사를 나가거나 전입신고를 옮겨도 기존의 대항력과 우선변제권이 그대로 유지됩니다.

즉 새 집으로 이사해야 하는 상황에서도 보증금에 대한 권리를 잃지 않는 것이 가장 큰 장점입니다. 임대인의 동의 없이 임차인 단독으로 신청할 수 있고, 2023년 제도 개선으로 임대인에게 결정문이 송달되기 전에도 등기가 가능해져 집주인이 일부러 송달을 피하던 문제도 줄었습니다. 다만 반드시 등기가 완료된 것을 확인한 뒤에 이사·전출해야 권리가 보전된다는 점을 기억해야 합니다.

등기 이후에도 반환이 안 되면 보증금반환청구로 넘어갑니다. 다툼의 여지가 적고 금액이 명확하다면 정식 소송보다 빠르고 비용이 적은 지급명령(독촉절차)을 먼저 활용할 수 있습니다. 임대인이 이의를 제기하면 정식 소송으로 전환됩니다.

승소 판결이나 확정된 지급명령을 집행권원으로 삼으면 해당 주택에 대해 강제경매를 신청할 수 있고, 매각 대금에서 우선변제권 순위에 따라 보증금을 배당받습니다. 한편 계약 당시 전세보증금 반환보증(HUG·SGI)에 가입해 두었다면 소송 없이 보증기관이 먼저 보증금을 대신 지급(대위변제)하므로, 가능하면 분쟁이 생기기 전에 보증 가입 여부와 갱신 상태를 확인해 두는 것이 가장 확실한 안전장치입니다.