도시형생활주택·오피스텔 규제 완화로 비아파트 공급 활성화 — 2026년 6월 대책 핵심과 실수요·투자 체크포인트

최근 몇 년간 주택 인허가·착공이 동반 감소하면서 2~3년 뒤 입주 물량이 급감하는 '공급 절벽' 경고가 이어지고 있다. 아파트는 인허가부터 입주까지 통상 5년 안팎이 걸려 단기 공급을 늘리기 어렵다. 그래서 정부가 비교적 짧은 기간에 도심 내 주택을 늘릴 수 있는 도시형생활주택·오피스텔 등 비아파트 공급 활성화 카드를 다시 꺼내 든 것이다.

비아파트는 역세권·도심 자투리 부지에 빠르게 지을 수 있어 1~2인 가구와 청년·신혼층의 실거주 수요를 흡수하는 역할을 한다. 다만 전세사기 사태 이후 빌라·오피스텔에 대한 신뢰가 크게 흔들리면서 비아파트 시장 자체가 위축됐고, 신규 인허가도 급감했다. 정부의 이번 규제 완화는 위축된 비아파트 공급에 다시 온기를 불어넣어 도심 주택난을 완화하려는 의도로 읽힌다. 핵심은 '얼마나 짓기 쉽게 풀어주느냐(공급 측)'와 '얼마나 사고 싶게 만드느냐(수요 측)' 두 축을 동시에 손보는 데 있다.

공급을 늘리는 핵심은 '짓기 쉽게' 만드는 것이다. 그동안 도시형생활주택은 세대 규모와 전용면적, 단지 내 부대시설 등에 걸린 제한이 많아 사업성이 떨어진다는 지적을 받아왔다. 이번 완화 방향은 세대수 상한과 전용면적 제한을 풀어, 1~2인 가구뿐 아니라 일정 규모의 가족 단위도 거주할 수 있는 다양한 평형을 공급할 수 있게 하는 데 초점이 맞춰져 있다.

오피스텔은 바닥난방 허용 면적과 발코니·주차장 기준이 주거용 활용의 걸림돌로 꼽혀 왔다. 바닥난방 허용 전용면적 상한을 넓히면 실거주에 적합한 중형 오피스텔 공급이 늘어날 수 있고, 도심 소규모 부지의 주차장 설치 기준을 합리화하면 가용 부지가 확대된다. 이런 완화는 '주거용 오피스텔'을 사실상 소형 아파트 대체재로 키우려는 흐름이다. 다만 규제를 풀면 난개발·주거 품질 저하 우려도 함께 커지므로, 채광·소음·주차 등 최소 주거 기준은 어떻게 담보하는지가 정책 완성도의 관건이다. 세부 면적 기준과 적용 시점은 시행령·고시 개정 단계에서 확정되는 만큼 공고문을 통한 확인이 필요하다.

아무리 공급을 풀어도 사려는 사람이 없으면 의미가 없다. 그래서 함께 손보는 것이 수요 측 인센티브다. 핵심은 일정 기준(공시가격·전용면적) 이하의 비아파트를 보유한 경우 청약에서 무주택자로 간주해 주는 범위를 넓히는 것이다. 그동안 소형 빌라·오피스텔 한 채를 가졌다는 이유로 아파트 청약 시 유주택자로 분류돼 불이익을 받던 실수요자가 적지 않았다.

비아파트를 사도 향후 아파트 청약 자격이 유지된다면, 무주택 실수요층이 비아파트를 '징검다리 주택'으로 선택할 유인이 커진다. 이는 위축된 비아파트 수요를 끌어올리는 동시에 청약 대기 수요의 주거 사다리를 넓히는 효과를 노린 설계다. 다만 무주택 간주의 공시가격·면적 기준선, 적용 대상(매매·전세·신축 매입임대 여부), 청약 유형별 적용 범위가 제도마다 달라 '내 물건이 해당되는지'를 반드시 개별 확인해야 한다. 세제(취득세·양도세·종부세)에서의 주택 수 산정과 청약에서의 무주택 간주는 별개의 잣대로 움직인다는 점도 혼동하지 말아야 한다.

규제 완화가 곧 '지금 사도 된다'는 신호는 아니다. 비아파트는 아파트보다 환금성(되팔기 쉬움)이 떨어지는 구조적 약점이 있다. 공급이 늘면 단기적으로는 선택지가 넓어지지만, 입지가 약한 물건은 매도 시점에 매수자를 찾기 어렵고 시세 상승 폭도 아파트에 못 미치는 경우가 많다. '싸게 사서 실거주' 목적이라면 합리적이지만, 시세차익을 노린 투자라면 출구 전략을 먼저 세워야 한다.

둘째, 전세 리스크다. 전세로 들어간다면 시세 대비 전세가율이 높지 않은지, 선순위 근저당·다가구 내 보증금 규모는 적정한지, 전세보증금 반환보증(HUG·HF·SGI) 가입이 가능한 물건인지를 반드시 확인해야 한다. 신축 비아파트는 시세 형성이 덜 돼 적정 전세가 판단이 어려운 만큼 더 보수적으로 접근하는 편이 안전하다. 셋째, 세금이다. 오피스텔은 '주거용으로 쓰면 주택, 업무용으로 쓰면 업무시설'로 취급돼 재산세·양도세·종부세 계산이 사용 실태에 따라 달라진다. 청약 무주택 간주 기준에 들어왔더라도 세법상 주택 수에는 잡힐 수 있으니, 매수 전 취득세율·보유세·향후 양도세까지 함께 시뮬레이션해야 예상치 못한 세부담을 피할 수 있다.