전세 매물 감소, 갱신청구권 5%, 신규 호가 | 만기에 남는 집과 이사할 집을 어디서 가를까?

만기가 다가오는데 전세 매물이 줄었다는 뉴스만 보여서, 5%로 남을지 호가를 보고 이사할지 막막하실 겁니다. 8월 3일 세제개편안은 국회 심의 전 정부안이라 이 집 계약서에 바로 붙는 법이 아니에요. 만기에서 할 일은 남는 집과 이사할 집 숫자를 가르는 일입니다.

먼저 아실 서울 아파트 전세 매물 건수와 주간 전세지수를 이 집 보증금에 옮기지 마세요. 아실 기준 서울 전세 매물은 8월 3일 2만800건에서 23일 2만402건으로 줄었고, 한국부동산원 서울 아파트 전세는 세제안 발표 뒤 2주간 0.39% 올랐습니다. 남는 집은 갱신청구권 5% 칸이고, 이사할 집은 신규 계약이라 5%가 안 붙죠. 서초와 송파처럼 고가 밀집 구에서 감소 폭이 더 컸다는 보도도 있으니, 구 평균을 우리 동 호가에 곱하지 마세요. 만기를 앞둔 분이라면 표로 갈래를 나눌 수 있습니다.

아실 등록 건수를 이 집 보증금에 옮기지 마세요.

아실 서울 아파트 전세 매물은 8월 3일 2만800건에서 23일 2만402건으로 줄었고, 같은 기간 매매 매물은 늘었습니다. 두 숫자를 한 줄로 더해 이 집 보증금을 단정하지 마세요.

뉴시스가 인용한 아실 집계를 보면 서울 전세 매물은 398건, 1.9% 감소입니다. 서초구는 7746건에서 7318건으로 428건, 5.6% 줄었고 송파구는 1442건에서 1285건으로 157건, 10.9% 줄었습니다. 같은 기간 서울 아파트 매매 매물은 6만409건에서 6만6162건으로 5753건, 9.5% 늘었죠. 강남구, 서초구, 송파구 증가분만 2883건으로 서울 전체 증가분의 절반 가까이입니다. 보도는 비거주 1주택 종부세 부담을 피하려고 집을 팔거나 세를 거둘 가능성을 이유로 듭니다.

8월 3일 안은 실거주 1주택 종부세 기본공제를 14억으로 올리고 비거주는 9억으로 낮추는 정부안입니다. 국회 심의 전이라 세율이 확정된 상태가 아니고, 당정이 비거주 칸을 완화하는 방안을 거론한다는 보도도 있습니다. 세입자가 만기에서 할 일은 공제액 맞히기가 아니라, 이 단지에 남은 전세 매물과 내 계약 갈래를 가르는 일입니다. 매물 건수는 등록 기준이라 계약 성사 건수가 아닙니다. 세제 원문은 재정경제부, 단지 시세 감은 지역 시세와 부동산 트렌드를 보조로 보세요.

※ 아실 건수는 등록 매물이며 시점마다 바뀝니다. 8월 3일 세제개편안은 국회 심의 전 정부안입니다. 출처: 뉴시스 인용 아실, 재정경제부.

주간 전세지수는 설문이니 이 집 신고액이 아닙니다.

화살표가 올랐다고 갱신 5%를 채우거나 신규 호가를 맞출 근거가 되지 않습니다.

뉴시스가 전한 한국부동산원 집계에서 서울 아파트 전세는 8월 10일 0.20%, 17일 0.19% 올라 세제안 발표 뒤 2주 합이 0.39%였습니다. 아주경제가 전한 8월 4주, 24일 기준 자료에서는 전국 아파트 전세가 0.11%, 수도권이 0.20%, 서울이 0.22% 올랐습니다. 서초구는 입주 영향이 있는 잠원과 반포 위주로 0.04% 하락했다는 문장도 있어, 서울 한 줄과 구, 동이 갈립니다.

지수는 표본 단지의 중개 체감을 모은 값입니다. 국토부 실거래가 공개시스템의 전세 신고액, 중개 호가, 내 계약 보증금은 서로 다른 칸입니다. 8월 하순 보도에 9월 전국 아파트 입주가 1만4174채로 수년 만에 적은 달이라는 집계도 나오지만, 그 호수를 우리 단지 만기 금액에 더하지 마세요. 지수와 입주 건수는 배경이고, 이 집 숫자는 실거래와 계약서입니다. 주간 표는 한국부동산원 원문을, 신고액은 국토부 실거래가 공개시스템을 여세요. 실거래와 설문을 가르는 글은 8월 전세 실거래를 보조로 보시면 됩니다.

※ 지수와 매물 건수는 단지 실거래와 어긋날 수 있습니다. 출처: 한국부동산원, 뉴시스, 아주경제.

청구권 칸에서만 차임 증액 상한 5%가 붙습니다.

전세 매물이 말랐다는 문장은 이 상한을 바꾸지 않습니다.

주택임대차보호법 제6조의3은 임차인이 제6조 기간 안에 갱신을 요구하면 임대인이 정당한 사유 없이 거절하지 못한다고 정합니다. 권리는 1회이고, 갱신되는 임대차는 전 임대차와 같은 조건으로 다시 계약된 것으로 봅니다. 차임과 보증금만 제7조 범위에서 증감할 수 있습니다. 제7조 제2항은 증액 청구가 약정 차임이나 보증금의 20분의 1을 넘지 못하게 하고, 증액이 있은 뒤 1년 안에는 다시 증액 청구를 하지 못합니다. 특별시와 도는 조례로 그 범위 안에서 상한을 더 낮출 수 있으니, 서울시 조례 여부는 관할 창구에서 확인하세요.

집주인이 매물이 없으니 10%를 올려 달라고 해도, 청구권을 쓴 칸에서는 초과분이 효력을 인정받기 어렵습니다. 5%를 넘는 금액을 조건으로 갱신을 거절하는 것도 법정 거절 사유가 아닙니다. 법정 거절은 2기 차임 연체, 부정한 임차, 임대인 본인이나 직계의 실거주처럼 조문에 적힌 칸입니다. 실거주 통지가 왔다면 5% 계산과 별개로 거절 창을 읽고, 그 각도는 부동산 트렌드의 만기 통지 글을 보조로 보세요. 조문 원문은 국가법령정보센터, 해설은 찾기 쉬운 생활법령정보입니다. 보증금 숫자를 어림할 때는 전세 계산기에 상한 안 금액만 넣으세요.

※ 상한과 거절 사유는 계약 시기, 특약, 조례에 따라 달라질 수 있습니다. 출처: 국가법령정보센터 주택임대차보호법 제6조의3, 제7조.

이사할 신규 계약에는 5% 상한이 안 붙습니다.

중개 호가를 남는 집 5%와 같은 줄에 두지 마세요.

새 집 주인은 시장에서 본 금액을 제시할 수 있습니다. 전세 매물이 줄어든 구에서는 호가가 직전 실거래보다 위에 붙는 경우가 보도에 나옵니다. 그 호가가 맞는지 가르는 창은 국토부 실거래가 공개시스템입니다. 같은 단지, 같은 전용면적, 가까운 계약일을 읽고, 갱신 신고와 신규 신고가 나뉘어 있으면 칸을 섞지 마세요. 8월 14일 갱신과 신규 격차 글이 그 표 읽기를 다뤘으니, 오늘은 매물이 마른 뒤 호가 장표에 무엇을 더 넣을지만 이어 갑니다.

호가 옆에는 이사 비용, 중개수수료, 전세대출 한도, 전세보증 가입 칸을 같이 올립니다. 매물이 적으면 조건이 빠듯한 집이 먼저 보이므로, 보증 거절이 나오면 가계약을 멈추는 편이 안전합니다. 전세보증은 주택도시보증공사 창구에서 확인하고, 이사 총액은 이사 비용 계산기, 대출 감각은 대출 계산기로만 어림하세요. 공공임대나 분양으로 옮길 계획이 있으면 청약 공고 일정을 같은 주에 겹쳐 보세요. 단지 페이지는 아파트 시세에서 실거래만 대조합니다.

※ 호가와 실거래는 시점마다 바뀌며 가입 가능 여부는 공사 심사가 기준입니다. 출처: 국토부 실거래가 공개시스템, 주택도시보증공사.

남는 집 5%와 이사 호가를 한 장에 올려 보세요.

가정 금액은 계산 연습용이며 이 단지 시세가 아닙니다.

직전 전세 보증금이 4억 원이면 청구권 칸의 5%는 2,000만 원이고, 갱신 후 최대는 4억 2,000만 원입니다. 같은 면적 신규 호가가 4억 8,000만 원이면 보증금 차이만 6,000만 원입니다. 여기에 중개수수료, 이사 운반, 새 집 전세대출 이자, 전세보증료, 만기가 안 맞으면 이중으로 나가는 주거비가 붙습니다. 반대로 호가가 4억 1,000만 원대에 실거래가 받쳐 주면 이사 총액이 5% 증액보다 작을 수도 있습니다. 어느 쪽이 유리한지는 사안마다 갈리므로 한 방향을 권하지 않습니다.

장표에 넣을 숫자는 세 줄이면 됩니다. 첫째는 지금 집 약정 보증금에 5%를 더한 값입니다. 둘째는 국토부에서 읽은 같은 단지 신규 실거래와 오늘 호가입니다. 셋째는 이사 비용과 대출, 보증료입니다. 매물이 줄어든 달에는 둘째 줄이 빠르게 바뀌니, 만기 두 달 전과 한 달 전에 한 번씩 다시 적으세요. 8월 27일 기준금리 3.00% 보도는 대출 이자 칸을 다시 여는 신호이지, 전세 보증금을 한 방에 올리는 근거가 아닙니다.

※ 4억과 4억 8,000만은 계산 연습용 가정이며 특정 단지 시세가 아닙니다. 출처: 주택임대차보호법 제7조, 국토부 실거래가 공개시스템.

합의 갱신과 이미 쓴 1회는 5% 칸이 아닐 수 있습니다.

카톡으로 조건을 바꿔 놓고 상한이 붙었다고 단정하지 마세요.

하급심과 실무 해설은 당사자가 청구권 행사 없이 합의로 임대차를 다시 정하면 제7조 5% 제한이 적용되지 않을 수 있다고 봅니다. 반대로 임차인이 청구권을 명시해 행사한 뒤 5%를 넘는 금액을 이미 냈다면 초과분 반환 다툼이 열릴 수 있습니다. 어느 쪽인지는 서면 문장, 도달 시점, 사실관계에 따라 갈리므로 결과를 단정하지 않습니다. 집주인이 합의라는 이름으로 10%를 적어 오면, 그것이 청구권 행사인지 임의 합의인지부터 표시하세요.

이미 청구권을 썼다면 같은 조항으로 5%를 다시 들이밀 수 없습니다. 그때는 제6조 묵시적 갱신 창이 비었는지가 먼저입니다. 임대인이 만기 6개월 전부터 2개월 전까지 거절이나 조건 변경을 통지하지 않으면 전 임대차와 같은 조건으로 이어질 수 있고, 임차인은 해지를 통지한 뒤 3개월이 지나면 나갈 수 있습니다. 창 안에 거절이 도달했고 법정 사유가 맞으면 이사 갈래의 신규 호가 장표를 준비합니다. 전세에서 월세로 바꾸라는 요구는 같은 조건 갱신이 아니라 조건 변경이니, 청구권 칸과 합의 칸을 한 줄에 쓰지 마세요.

※ 합의 갱신의 상한 적용 여부는 사안과 판례 흐름에 따라 달라집니다. 출처: 국가법령정보센터, 찾기 쉬운 생활법령정보.

매물 건수보다 만기 창과 실거래부터 확인하세요.

아실 건수를 첫 칸에 두지 마세요.

1. 계약서 만기일과 갱신청구권 사용 여부를 폴더에서 찾습니다. 만기 6개월 전부터 2개월 전까지 창이 남았는지 달력에 표시합니다.
2. 청구권을 아직 안 썼으면 직전 보증금의 5%를 계산해 남는 집 상한으로 적습니다. 이미 썼으면 이 줄을 지우고 묵시적 갱신 창을 봅니다.
3. 국토부 실거래가 공개시스템에서 같은 단지, 같은 면적의 전세 신고를 읽습니다. 갱신 칸과 신규 칸이 나뉘면 따로 적습니다.
4. 오늘 호가와 실거래 격차를 이사 갈래 장표에 올립니다. 구 단위 매물 감소율을 호가에 곱하지 않습니다.
5. 이사 비용, 중개수수료, 대출 연장 또는 신규, 전세보증료를 더합니다. 거절이면 가계약금을 멈춥니다.
6. 집주인이 매물 품귀를 이유로 5%를 넘는 금액을 요구하면 청구권 문장을 서면으로 남깁니다. 합의로 바꿀 때는 그 뜻을 특약에 적습니다.
7. 구조가 복잡하면 지자체 전월세 상담이나 변호사에게 원문을 보여 주세요. 중개사 한 사람의 해석만으로 총액을 정하지 마세요.

※ 순서는 일반 점검용이며 특정 갱신이나 이사를 권유하지 않습니다. 출처: 찾기 쉬운 생활법령정보, 국토부 실거래가 공개시스템.

Q. 전세 매물이 줄면 갱신할 때 5%보다 더 올려 달라고 해도 되나요?
A. 계약갱신청구권을 행사한 칸에서는 증액이 약정액의 20분의 1, 곧 5%를 넘지 못합니다. 매물 감소 뉴스는 그 상한을 바꾸지 않습니다.

Q. 새로 구하는 전셋집에도 5% 상한이 붙나요?
A. 신규 계약에는 붙지 않습니다. 이사할 집 보증금은 국토부 실거래와 호가를 대조하고, 격차는 이사 비용과 함께 장표에 올립니다.

Q. 아실에서 서울 전세 매물이 줄었다는데 우리 단지 보증금도 오르나요?
A. 아실 건수는 등록 매물이지 이 호실 계약액이 아닙니다. 구 평균 감소율을 우리 동 보증금에 곱하지 마세요.

Q. 주간 전세지수가 올랐으면 갱신 때 그만큼 올려야 하나요?
A. 주간 지수는 중개 설문입니다. 남는 집은 법령 상한, 이사할 집은 실거래 칸으로 읽고 화살표를 더하지 마세요.

Q. 이미 갱신청구권을 한 번 썼으면 만기에 5%로 남을 수 있나요?
A. 청구권은 1회입니다. 이미 썼다면 같은 조항의 5% 칸을 다시 쓸 수 없고, 묵시적 갱신 창이나 이사 호가 장표를 따로 봅니다.