DSR 계산기 사용법 완전 가이드 — 어떤 계산기로, 무엇을 입력하고, 결과를 어떻게 읽나

'DSR 계산기'를 검색하면 결과가 쏟아지지만, 어떤 도구로 계산하느냐에 따라 같은 조건이라도 한도가 수천만 원씩 차이납니다. 핵심은 그 계산기가 ①스트레스 금리 ②대출 종류별 산정만기 ③소득 인정 방식을 얼마나 반영하느냐입니다. 크게 4가지 유형이 있습니다.

실무 순서는 명확합니다. ① 핀테크·독립 계산기로 대략적 한도를 빠르게 잡고 → ② 매매·계약 직전에는 거래 은행 앱이나 창구의 사전 한도조회(가심사)로 확정값을 받는 2단계가 안전합니다. 인터넷 무료 계산기 숫자만 믿고 계약금을 넣었다가 실제 한도가 부족해 잔금을 못 치르는 사고가 가장 흔한 실수입니다.

어떤 DSR 계산기든 결과는 입력값 정확도에 달려 있습니다. 돌리기 전 다음 5가지를 미리 정리해 두면 결과가 실제와 가까워집니다.

• ① 연소득(증빙 기준) — 세전 연소득을 넣되, 근로소득원천징수영수증·소득금액증명원으로 입증 가능한 금액이어야 합니다. 부부 합산이 가능한 계산기라면 배우자 증빙소득도 함께(단 배우자 부채도 반영될 수 있음).
• ② 보유한 모든 대출 — 주담대뿐 아니라 신용대출·카드론·자동차할부·마이너스통장까지 빠짐없이. 각각 잔액·금리·만기·상환방식을 적어 둡니다. 마이너스통장은 실제 사용액이 아니라 약정 한도 전액이 잡힌다는 점에 주의.
• ③ 새로 받을 대출 조건 — 주담대 희망 금액, 만기(예 30·40년), 상환방식(원리금균등·원금균등·만기일시).
• ④ 금리 유형 — 고정/혼합형/변동. 변동금리는 스트레스 금리가 더 크게 얹혀 한도가 줄어듭니다.
• ⑤ 적용 규제 한도 — 은행권 DSR 40%, 제2금융권 50%. 계산기가 비율만 알려주면 이 기준과 직접 비교해야 합니다.

전세자금대출 원금, 분양 중도금·이주비, 예·적금담보대출, 보험계약대출, 정책서민금융(햇살론 등), 300만 원 이하 소액대출 등은 DSR 분자에서 빠지므로 보유 대출에 넣지 않아도 됩니다. 다만 계산기마다 제외 항목 처리가 달라, 결과가 이상하면 이 부분부터 확인하세요.

연소득(증빙) 5,000만원 직장인이 기존 신용대출 3,000만원(금리 연 5.5%)을 보유한 상태에서, 30년 원리금균등·금리 연 4.3% 주택담보대출을 받으려 할 때 계산기에 무엇을 넣고 어떤 결과가 나오는지 단계별로 보겠습니다.

1단계 — 허용 가능한 연간 원리금 산출. 은행권 DSR 40% 기준이면 연소득 5,000만 × 40% = 연 2,000만원이 내가 쓸 수 있는 전체 원리금 상한입니다.

2단계 — 기존 대출이 먼저 차지하는 몫. 신용대출은 산정만기 5년으로 원금을 나누므로 연간 원금 3,000만 ÷ 5 = 600만원, 이자 3,000만 × 5.5% = 165만원 → 합 연 765만원. 계산기에 신용대출만 입력해도 이 값이 자동으로 빠집니다.

3단계 — 주담대에 남는 한도. 2,000만 − 765만 = 연 1,235만원(월 약 102.9만원)이 주담대 원리금으로 쓸 수 있는 전부입니다.

4단계 — 원금으로 환산. 30년·연 4.3% 원리금균등에서 월 약 102.9만원을 감당할 수 있는 대출 원금은 약 2.08억원입니다. 즉 단순 DSR 계산기는 '약 2.08억원까지 가능'이라고 보여줍니다. 만약 신용대출 3,000만원을 먼저 상환한다면 765만원이 통째로 비어, 같은 조건에서 주담대 가능액은 약 3.4억원대로 크게 늘어납니다 — 계산기에서 신용대출 잔액을 0으로 바꿔 직접 비교해 보면 효과가 한눈에 보입니다.

무료 계산기 숫자(위 예시 약 2.08억원)를 그대로 믿으면 안 됩니다. 실제 은행 한도는 보통 이보다 더 낮게 나오는데, 대표 원인은 세 가지입니다.

① 스트레스 DSR. 미래 금리 상승 위험을 반영해 변동금리 대출에는 실제 금리에 가산 스트레스 금리(기준 약 1.5%p, 대출유형·지역별로 차등 적용)를 얹은 이율로 한도를 다시 계산합니다. 위 예시에서 변동금리라 한도 심사 금리가 4.3%가 아니라 5.8%로 적용되면, 같은 월 102.9만원으로 감당 가능한 원금은 약 2.08억원에서 약 1.75억원으로 줄어듭니다. 단순 계산기가 스트레스 금리를 빼고 계산하면 그만큼 결과가 부풀려집니다. 고정·혼합형을 고르면 가산 폭이 작아 한도가 더 나옵니다.

② 산정만기 차이. 신용대출 5년·비주택담보대출 8년·마이너스통장 한도 전액 ÷ 5년 등, 계산기가 이 산정만기를 단순화하면 기존 대출의 연간 원금이 실제와 달라집니다.

③ 소득 인정 방식. 같은 연봉이라도 증빙소득이냐, 건강보험료로 역산하는 인정소득이냐에 따라 분모가 달라집니다. 프리랜서·자영업자는 계산기에 넣은 소득보다 은행 인정액이 더 보수적일 수 있습니다.

그래서 계산기 결과는 어디까지나 '추정치'입니다. 매매 계약 전에는 반드시 은행 2~3곳에서 사전 한도조회(가심사)를 받아 스트레스 금리·산정만기·소득 인정이 모두 반영된 확정 한도를 확인해야 안전합니다.