DSR 계산법 완전정리 — 공식·대출별 원리금 산정·연소득 인정·실제 예시

DSR(총부채원리금상환비율, Debt Service Ratio)은 내가 가진 모든 대출의 1년치 원리금 상환액을 연소득으로 나눈 비율입니다. 공식은 단순합니다.

DSR(%) = (모든 가계대출의 연간 원리금 상환액 합계 ÷ 연소득) × 100

핵심은 분자에 주택담보대출뿐 아니라 신용대출·카드론·자동차할부·학자금대출 등 보유한 모든 대출의 원금과 이자가 전부 들어간다는 점입니다. 일부 대출 이자만 따지는 DTI와 가장 크게 다른 부분이며, 그래서 DSR이 차주의 실제 상환 부담을 더 정확히 보여줍니다.

현재 규제 한도는 차주단위로 적용되어, 일반적으로 은행권 40%, 제2금융권 50%를 넘는 신규 대출은 받기 어렵습니다. 즉 연소득 5,000만원이면 은행권 기준 연간 원리금이 2,000만원(40%)을 넘지 않는 선에서만 대출이 나옵니다. 본인 DSR을 계산하려면 ① 분자(연간 원리금)를 대출 종류별로 정확히 더하고 ② 분모(인정 연소득)를 확정한 뒤 ③ 나누면 됩니다. 아래에서 분자·분모를 차례로 뜯어봅니다.

분자는 단순히 '월 상환액 × 12'가 아닙니다. 만기일시·한도성 대출은 실제 상환액이 적어도, DSR 계산 시에는 정해진 산정만기로 원금을 쪼개 연간 원금을 가산합니다. 종류별 기준은 다음과 같습니다.

신용대출 산정만기는 과거 10년 → 7년 → 5년으로 강화돼 왔습니다. 만기를 짧게 잡을수록 연간 원금이 커져 DSR이 올라가는 구조라, 신용대출이 있으면 주담대 한도가 그만큼 줄어듭니다. 또 마이너스통장은 실제로 안 써도 약정 한도 전액을 빌린 것으로 보고 계산하니 주의해야 합니다.

한편 DSR 산정에서 아예 빠지는 대출도 있습니다. 대표적으로 ▲전세자금대출(원금 제외, 보증부는 산정 제외) ▲분양주택 중도금·이주비 대출 ▲예·적금담보대출 ▲보험계약대출 ▲햇살론 등 정책서민금융 ▲300만원 이하 소액대출 등은 분자에 넣지 않습니다. 디딤돌·보금자리론 같은 일부 정책모기지도 별도 기준이 적용되니 본인 대출이 산정 대상인지부터 확인하세요.

같은 부채라도 분모인 연소득을 어떻게 인정받느냐에 따라 DSR이 크게 달라집니다. 은행은 소득을 신뢰도 순으로 세 가지로 구분합니다.

• 증빙소득(가장 유리): 근로소득원천징수영수증, 소득금액증명원, 사업소득명세 등 객관적 서류로 확인되는 소득. 그대로 100% 인정됩니다.
• 인정소득: 증빙이 어려울 때 국민연금·건강보험료 납부액 등 공공기록으로 역산해 추정한 소득.
• 신고소득: 카드 사용액, 임대소득 등 본인이 신고한 자료로 추정한 소득. 인정 비율이 가장 보수적입니다.

연소득을 늘리는 합법적인 방법도 있습니다. 부부 소득 합산이 대표적으로, 배우자 소득을 함께 증빙하면 분모가 커져 한도가 늘어납니다(단 배우자 부채도 함께 반영될 수 있음). 또 사회초년생·청년층은 장래 예상소득 증가분을 일정 부분 반영해 주는 미래소득 인정 제도를 활용할 수 있습니다. 반대로 프리랜서·자영업자는 증빙소득이 들쭉날쭉해 인정·신고소득으로 잡히며 분모가 작아지기 쉬우니, 종합소득세 신고 자료를 잘 갖춰두는 것이 한도 확보에 직결됩니다.

연소득(증빙) 6,000만원 직장인이 ① 주택담보대출 3억원(30년 만기, 원리금균등분할, 금리 연 4.5%)과 ② 기존 신용대출 5,000만원(금리 연 6%)을 보유한 경우를 계산해 보겠습니다.

① 주담대 연간 원리금 — 원리금균등분할 월 상환액은 약 152만원입니다. 연간으로는 152만 × 12 = 약 1,824만원.

② 신용대출 연간 원리금 — 원금은 산정만기 5년으로 나눠 연 1,000만원(5,000만 ÷ 5), 이자는 5,000만 × 6% = 300만원. 합쳐 1,300만원.

③ DSR 계산 — 분자 합계 = 1,824만 + 1,300만 = 3,124만원. 분모 6,000만원.
DSR = 3,124만 ÷ 6,000만 × 100 = 약 52.1%.

은행권 한도 40%를 크게 넘으므로 이 조건으로는 주담대 3억원 승인이 어렵습니다. 그렇다면 얼마까지 가능할까요(한도 역산)? 은행권 40% 한도면 허용 연간 원리금은 6,000만 × 40% = 2,400만원입니다. 이미 신용대출 원리금 1,300만원을 쓰고 있으니, 주담대에 쓸 수 있는 연간 원리금은 2,400만 − 1,300만 = 1,100만원뿐입니다. 같은 30년·4.5% 조건에서 연 1,100만원(월 약 91.7만원)으로 감당 가능한 원금은 약 1.8억원 수준으로 줄어듭니다. 신용대출을 먼저 상환하면 주담대 가능액이 다시 크게 늘어난다는 점이 이 계산의 핵심 시사점입니다.

DSR을 계산할 때 두 가지를 더 알아야 정확합니다.

1) DTI와 분자가 다르다. DTI = (주택담보대출 연간 원리금 + 기타대출 연간 이자만) ÷ 연소득입니다. 즉 DTI는 다른 대출의 '이자'만 보지만, DSR은 다른 대출의 '원금까지' 모두 봅니다. 그래서 신용대출이 많을수록 DTI보다 DSR이 훨씬 높게 나옵니다.

2) 한도 산정에는 스트레스 금리가 더해진다. 변동금리 대출은 미래 금리 상승 위험을 반영해 실제 금리에 가산 스트레스 금리를 얹은 이율로 원리금을 다시 계산합니다. 예컨대 실제 4.5%여도 한도 심사는 6.0%(=4.5%+1.5%)로 돌려 월 상환액이 커지고, 그만큼 한도는 줄어듭니다. 고정·혼합형은 가산 폭이 작아 같은 소득이라도 한도가 더 나옵니다.

셀프 계산 체크리스트

• ① 보유한 모든 대출을 빠짐없이 나열(주담대·신용·카드론·할부·마이너스통장).
• ② 종류별 산정만기(신용 5년·비주택 8년·마이너스통장 한도 ÷ 5년)로 연간 원금 계산.
• ③ 각 대출 연간 이자 더하기 → 분자 완성.
• ④ 증빙 가능한 연소득 확정(부부 합산 가능 여부 확인) → 분모.
• ⑤ (분자 ÷ 분모) × 100 → 은행 40% / 2금융 50%와 비교.
• ⑥ 변동금리라면 스트레스 금리를 얹어 한도용으로 재계산.

인터넷 DSR 계산기는 산정만기·스트레스 금리·소득 인정 방식을 단순화하는 경우가 많아 실제 은행 결과와 차이가 납니다. 매매 계약 전에는 반드시 은행 2~3곳에서 사전 한도조회(가심사)로 확정값을 받아두는 것이 안전합니다.