부동산 등기부등본 완벽 분석법 — 갑구·을구 보는 법과 위험 신호

등기부등본은 부동산의 권리관계를 공시하는 공식 문서로 ① 표제부 ② 갑구 ③ 을구 세 부분으로 구성됩니다. 표제부는 부동산의 소재지·면적·구조 등 물리적 정보를, 갑구는 소유권에 관한 사항을, 을구는 소유권 이외의 권리(근저당·전세권·임차권 등)를 기재합니다.

대법원 인터넷등기소(iros.go.kr)에서 누구나 부동산 주소만 알면 1통당 1,000원 수준의 수수료로 즉시 발급 가능하며, 무인발급기에서도 발급할 수 있습니다. 거래 직전·잔금 당일에 각각 발급해 변동 여부를 확인하는 것이 안전합니다.

표제부에서는 주소·지번·건물구조·면적·대지권 비율 등을 확인합니다. 계약서에 기재된 면적과 표제부 면적이 일치하는지, 위반건축물 여부, 대지권 미등기 여부를 점검해야 합니다.

특히 '대지권 미등기' 표시가 있는 빌라·다세대는 향후 대지 지분을 주장할 수 없는 위험이 있어 매수 시 신중해야 합니다. 또 건축물대장과 등기부등본의 면적·용도가 다르면 위반건축물 가능성이 있으므로 추가 확인이 필요합니다.

갑구에는 소유권 보존·이전·압류·가압류·가처분·가등기·경매개시결정 등 소유권에 관한 모든 사항이 기록됩니다. 가장 마지막 줄에 기재된 사람이 현재 소유자이며, 매도인 또는 임대인의 신분증과 등기부상 소유자가 일치해야 합니다.

위험 신호: ① 가압류·가처분이 기재된 경우 — 소유자가 채무 분쟁 중일 가능성 ② 가등기 — 소유권이 다른 사람에게 넘어갈 예약이 걸려 있는 상태 ③ 경매개시결정 — 곧 경매에 부쳐질 부동산 ④ 단기간 내 소유권이 여러 번 바뀐 경우 — 명의신탁·전세사기 의심. 이러한 표시가 있으면 계약을 보류하고 법률 전문가와 상담해야 합니다.

을구에서 가장 중요한 것은 '근저당권 설정'입니다. 채권최고액(통상 실제 대출액의 110~120% 수준)이 표시되며, 이 금액과 임대보증금을 합한 금액이 주택 가격의 일정 비율을 초과하면 위험합니다. 일반적으로 (선순위 채권 + 전세보증금) ÷ 주택 시세가 80%를 넘으면 보증보험 가입이 거절될 수 있습니다.

예를 들어 시세 4억원 빌라에 근저당 2억원이 설정되어 있다면 안전 전세보증금은 시세의 80%인 3.2억원에서 근저당 2억원을 뺀 1.2억원 수준 이하입니다. 신탁등기가 되어 있다면 더 복잡한데, 이 경우 등기상 소유자는 신탁회사이고 임대 권한은 위탁자에게 있어 계약 상대방이 누군지 명확히 확인해야 합니다.

계약일과 잔금일 사이에 임대인이 추가 근저당을 설정하거나 소유권을 이전할 가능성이 있어, 잔금일 당일 등기부등본을 재발급해 변동 여부를 반드시 확인해야 합니다. 다음 항목을 차례로 점검합니다.

① 갑구 마지막 항목이 계약 시와 동일한지 ② 을구에 새로 설정된 근저당·전세권이 없는지 ③ 압류·가압류·가처분 신규 기재 여부 ④ 위반건축물 표시 추가 여부. 이상이 없으면 잔금 지급 → 전입신고 → 확정일자 → 전세보증보험 가입까지 같은 날 처리하는 것이 가장 안전합니다.