모아타운·모아주택 사업 점검 — 2026년 5월 서울 소규모 정비 어디까지 왔나

모아주택은 대규모 재개발이 어려운 노후 저층 주거지에서 인접한 다세대·다가구 필지 여러 개를 하나로 모아 공동주택으로 짓는 소규모 정비 방식이다. 모아타운은 이런 모아주택 사업지를 하나의 관리계획 단위로 묶어 도로·주차장·공원 등 기반시설을 함께 정비하는 광역 개념이다. 핵심 차이는 속도와 사업 문턱이다. 일반 재개발은 정비구역 지정부터 조합 설립, 사업시행·관리처분 인가까지 통상 10년 안팎이 걸리지만, 모아주택은 소규모주택정비사업 절차를 적용해 조합 설립과 사업 단계가 간소화돼 상대적으로 빠르게 추진된다. 또한 노후도·면적 등 진입 요건이 대규모 재개발보다 완화돼, 그동안 정비 사각지대로 남아 있던 빌라 밀집지·반지하 주택지가 사업 대상으로 들어올 수 있게 됐다. 서울시는 주거환경 개선과 주택 공급 확대를 동시에 노리는 핵심 수단으로 이 사업을 활용하고 있다.

2026년 5월 기준 모아타운·모아주택은 강북권과 서남권의 노후 저층 주거지를 중심으로 대상지가 꾸준히 확대되는 흐름이다. 자치구별로 보면 대상지 공모 선정 → 모아타운 관리계획 수립·고시 → 개별 모아주택 조합 설립 → 건축·사업시행 인가 → 착공의 단계를 밟는데, 자치구마다 진행 속도 편차가 크다. 일부 선도 사업지는 이미 관리계획 고시를 마치고 개별 조합 설립과 건축심의 단계에 들어선 반면, 후발 대상지는 주민 동의율 확보와 권리관계 정리 초기 단계에 머물러 있다. 따라서 동일하게 '모아타운'으로 묶여 있어도 실제 사업 실현 시점은 블록마다 수년 차이가 날 수 있다. 관심 지역이 있다면 자치구 고시문과 정비사업 정보 누리집에서 해당 블록이 현재 어느 단계인지, 동의율과 인가 일정이 어떻게 되는지를 단계 단위로 확인하는 것이 가장 정확하다.

모아타운의 기대 효과는 분명하다. 주차난·노후 인프라·반지하 침수 등 저층 주거지의 고질적 문제를 블록 단위로 한 번에 개선하고, 대규모 철거 없이 도심 내 주택 공급을 늘릴 수 있다. 그러나 현장에서는 갈등 쟁점도 적지 않다. 첫째, 단기간에 지분을 쪼개거나 신축 빌라를 들여 분담금·분양권을 노리는 투기 우려가 있어 권리산정 기준일·거래 모니터링이 중요하다. 둘째, 한 블록 안에 사업 찬성과 반대 주민이 섞여 있어 동의율 확보 과정에서 분쟁이 생기고 사업이 지연되기도 한다. 셋째, 추정 분담금이 사업 진행 중 변동될 수 있어 원소유주의 재정착이 어려워질 가능성도 제기된다. 매수를 검토하는 실수요자라면 권리산정 기준일 이후 매물 여부, 추정 분담금, 조합 설립·동의율 현황을 반드시 확인하고, 사업 단계가 초기일수록 실현까지 불확실성과 시간 비용이 크다는 점을 감안해 보수적으로 접근해야 한다.