주택청약 가점제 완전 정복 — 84점 만점 계산법과 가점 높이는 전략

민영주택 가점제는 ① 무주택기간(최고 32점) ② 부양가족수(최고 35점) ③ 청약통장 가입기간(최고 17점)을 합산해 총 84점 만점으로 산정합니다. 같은 평형에 대한 경쟁에서 가점이 높은 순으로 당첨자가 결정되므로, 자신의 점수를 정확히 계산하는 것이 청약 전략의 출발점입니다.

부양가족수 배점이 35점으로 가장 비중이 크고 1명당 5점씩 차이가 나기 때문에, 세대 구성에 따른 점수 변동 폭이 가장 큽니다. 무주택기간은 1년당 2점, 통장 가입기간은 1년당 1점씩 가산되는 구조라는 점을 먼저 이해해야 합니다.

무주택기간은 만 30세가 되는 날부터 계산하는 것이 원칙이며, 만 30세 이전에 혼인한 경우에는 혼인신고일부터 기산합니다. 따라서 미혼인 28세 무주택자는 무주택기간 가점이 0점일 수 있어, 단순히 '집이 없으니 만점'이라고 오해하면 부적격 처리될 수 있습니다.

무주택기간은 15년 이상이면 만점 32점이며, 1년 미만은 2점, 이후 1년마다 2점씩 가산됩니다. 과거 주택을 보유했다가 처분한 경우 무주택기간은 처분 후 무주택이 된 시점부터 다시 계산하므로, 과거 보유 이력을 정확히 반영해야 부적격을 피할 수 있습니다.

부양가족은 청약신청자 기준 동일 세대원으로 등재된 배우자·직계존속·직계비속을 말합니다. 배점은 0명 5점에서 시작해 1명당 5점씩 가산되며 6명 이상이면 만점 35점입니다. 직계존속(부모)을 부양가족으로 인정받으려면 3년 이상 계속 동일 세대를 이뤄 등재돼 있어야 하는 등 요건이 까다로워 사전 점검이 필요합니다.

청약통장 가입기간은 6개월 미만 1점에서 시작해 1년당 1점씩 가산되며 15년 이상이면 만점 17점입니다. 통장은 일찍 만들수록 유리하므로 자녀 명의 통장을 미리 개설해 두는 것도 장기 전략이 됩니다. 다만 미성년자 가입기간은 일정 기간만 인정되는 점에 유의해야 합니다.

가점이 낮은 2030 세대나 1~2인 가구는 가점제만으로 당첨이 어렵습니다. 이 경우 추첨제 물량이 배정되는 평형·지역을 노리는 전략이 효과적입니다. 전용 85㎡ 초과 중대형이나 비규제지역은 추첨제 비중이 상대적으로 높아 가점이 낮아도 기회가 있습니다.

또한 신혼부부·생애최초·다자녀·노부모 부양 등 특별공급은 일반공급과 별도 물량으로 경쟁하므로, 자격이 된다면 특별공급을 우선 활용하는 것이 당첨 확률을 높이는 가장 현실적인 방법입니다. 가점 산정에 오류가 있으면 당첨돼도 부적격으로 취소될 수 있으니, 청약 전 청약홈 '청약 가점 계산기'로 반드시 자가 검증을 거쳐야 합니다.