신축 소형주택 주택수 제외 특례 본격 시행 — 비아파트 시장과 다주택 판단 어떻게 달라지나

전세사기 사태 이후 빌라·오피스텔 등 비아파트 시장이 급격히 위축되면서, 서민·청년 주거의 한 축인 소형 임대주택 공급이 끊기는 문제가 부각됐다. 정부는 이를 풀기 위해 일정 요건을 갖춘 소형 신축 비아파트를 취득·보유하더라도 세제상 주택 수 산정에서 제외하는 특례를 도입했다. 핵심 취지는 1주택을 보유한 실수요자나 소액 투자자가 소형 비아파트를 추가로 취득하더라도, 그 한 채 때문에 곧바로 '다주택자'로 분류돼 취득세 중과·양도세 중과·종부세 합산 과세의 불이익을 받지 않도록 하는 것이다. 즉 기존 보유 주택의 1주택 비과세·일반세율 지위를 유지하면서 소형 비아파트 임대 공급에 참여할 유인을 만들어, 위축된 비아파트 시장에 수요를 다시 끌어들이려는 정책 설계다.

특례의 적용은 세목별로 요건과 효과가 다르므로 구분해서 이해해야 한다. 일반적으로 ① 아파트가 아닌 주택(빌라·다세대·도시형생활주택·주거용 오피스텔 등) ② 전용면적이 소형 기준 이하 ③ 취득가액이 수도권·지방별 상한 이하 ④ 일정 기간 내 신축·취득된 주택 같은 요건을 동시에 충족할 때 적용된다. 효과 측면에서는 취득세 중과 판단 시 주택 수에서 제외되어 추가 취득 시 중과세율을 피할 수 있고, 양도소득세에서는 기존 보유 1주택의 비과세·장기보유특별공제 판단 시 해당 소형주택을 주택 수에 넣지 않아 종전 주택의 1주택 혜택을 지킬 수 있다. 다만 '주택 수에서 제외'된다는 것이 '세금이 전혀 없다'는 의미는 아니다. 해당 소형주택 자체를 양도할 때 발생하는 양도차익에 대한 과세, 보유 중 재산세 등은 별도로 적용된다. 또한 임대사업자 등록·실거주 여부·취득 시기 등 세부 요건에 따라 적용 여부가 갈리므로 개별 확인이 필수다.

첫째, '특례 적용 = 무조건 이득'이 아니다. 향후 해당 소형주택을 매도할 때의 양도세, 임대 운영 비용, 공실·임차인 리스크까지 포함한 총수익을 보수적으로 계산해야 한다. 둘째, 면적·취득가액·취득시기 상한은 정책 개정에 따라 바뀔 수 있으므로, 계약 직전 시점 기준의 최신 요건을 국세청·국토교통부 자료로 직접 확인해야 한다. 셋째, 청약 가점·무주택 자격 판단은 세법상 주택 수 제외와 별개로 운영될 수 있다. 세제상 주택 수에서 빠지더라도 청약에서는 주택 보유로 간주될 수 있어, 무주택 청약을 준비 중이라면 반드시 분리해서 확인해야 한다. 넷째, 전세사기 예방 차원에서 비아파트 임대 시 보증보험 가입 가능 여부와 적정 보증금 수준을 사전에 점검해야 한다. 특례는 어디까지나 세 부담을 낮추는 장치일 뿐, 입지·수요·임차 안정성이라는 부동산의 기본 점검을 대체하지는 않는다.