부동산 전자계약 전면 의무화 로드맵 — 2026년 5월 시범사업과 2027년 단계적 적용

국토교통부는 2026년 5월 부동산 전자계약 시스템(IRTS) 의무화 로드맵을 발표했다. 1단계는 2026년 5월부터 12월까지 진행되는 시범사업으로, 공공임대·공공분양 단지 전 계약과 정부 지원 정책대출(디딤돌·버팀목·신생아 특례) 연계 거래에서 전자계약 사용이 의무화된다. 2단계는 2027년 상반기부터 시·도별로 확정일자 부여 대상 임대차 계약 중 보증금 1억 원 이상 거래에 적용되며, 3단계인 2028년에는 모든 부동산 매매·임대차 거래로 확대된다.

전자계약은 공인중개사 또는 거래 당사자가 IRTS 시스템에 접속해 ① 등기부등본·건축물대장을 자동 연동해 권리관계 확인, ② 계약서 전자서명, ③ 실거래 신고·임대차 신고 자동 처리, ④ 확정일자 즉시 부여까지 한 번에 완료하는 구조다. 별도 종이 계약서와 임대차 신고서, 확정일자 신청서가 필요 없고, 모바일 앱으로도 처리 가능하다.

전자계약의 가장 큰 강점은 등기부등본 실시간 연동이다. 계약서 작성 시점의 등기부 정보가 자동으로 첨부되며, 근저당권·가압류·압류·신탁 등 권리침해 사항이 있으면 시스템이 자동 경고한다. 2024~2025년 발생한 전세사기 피해 사례의 약 64%는 계약 직후 또는 잔금일 직전에 임대인이 근저당을 추가 설정하거나 명의를 변경하는 수법이 사용됐는데, 전자계약은 계약 직전과 잔금일 모두에 등기부를 강제로 재확인하도록 설계됐다.

또한 전자계약 사용 시 임대차보증금 반환보증(HUG·SGI) 가입 절차가 간소화된다. 보증기관은 IRTS에서 직접 계약 내용과 권리관계를 확인할 수 있어 별도 서류 제출이 줄고, 보증 가입 거절 사유가 발생하면 시스템이 사전에 안내한다. 국토부는 2027년 2단계 의무화 시점에 맞춰 전자계약 + 보증가입 + 확정일자를 묶은 '전세 안심 패키지'를 정식 서비스로 출시한다는 계획이다.

전자계약 사용에는 거래 당사자 모두의 본인 인증이 필요하다. 공동인증서, 금융인증서, 카카오·네이버·PASS 간편인증 중 하나를 미리 준비하면 된다. 만 60세 이상 임대인의 경우 디지털 활용에 어려움을 겪는 사례가 많아, 시범사업 기간 동안 공인중개사 대행 인증과 가족 대리 인증이 한시적으로 허용된다.

수수료 측면에서는 2026년 5월 시범사업 동안 전자계약 이용료(건당 2,000원)가 전액 면제되며, 1단계 의무화 대상 거래는 등록세 0.2% 감면 혜택도 함께 제공된다. 정책대출 이용자는 전자계약을 사용하면 디딤돌·버팀목 대출 금리 0.1%p 추가 우대를 받을 수 있어 실질 혜택이 크다. 일반 매매·임대차 거래에서도 자발적 전자계약 사용 시 2027년 2단계 의무화 전까지 동일한 우대가 적용된다.