다주택자 양도소득세 중과 한시 배제 1년 연장 — 2026년 5월 결정과 매물 출회 시나리오

2026년 5월 기획재정부와 국토교통부는 다주택자 양도소득세 중과 한시 배제 조치를 2027년 5월까지 1년 추가 연장하기로 의견을 모았다. 2022년 5월 윤석열 정부 출범 직후 첫 도입된 한시 배제는 그동안 두 차례 연장됐고, 이번이 세 번째 연장이다. 조정대상지역 내 2주택자는 기본세율 + 20%p, 3주택 이상은 기본세율 + 30%p로 중과되는 원칙은 유지되지만, 한시 배제 기간 중 매도하면 기본세율(6~45%)과 장기보유특별공제(최대 30%)가 그대로 적용된다.

정부가 연장 카드를 다시 꺼낸 배경은 세 가지다. 첫째, 다주택자 매물 회전을 유도해 전월세 시장의 공급을 늘리고자 했고, 둘째, 2026년 하반기 예정된 종부세 개편과의 정책 정합성을 맞추기 위함이며, 셋째, 지방 미분양과 비아파트 거래 위축이 길어지자 보유 부담을 한시적으로 낮춰 거래 단절을 막으려는 의도다. 정부는 이번 연장과 함께 보유 기간 2년 이상 요건과 1세대 1주택 비과세 요건은 그대로 유지해 단기 투기 수요 유입은 차단한다는 방침이다.

국토부 실거래가 시스템에 따르면 2026년 1~4월 전국 아파트 매매 거래량은 약 18만 건으로 전년 동기 대비 12% 증가했으며, 이 중 다주택자 매도 비중은 약 23%로 한시 배제 도입 직전(2022년 5월 17%)보다 6%p 상승했다. 특히 수도권 비강남권에서 다주택자 매도 비중이 평균을 웃돌아 매물 적체 해소에 기여했다는 분석이 나온다.

다만 가격 효과는 제한적이다. 한국부동산원 4월 통계에서 수도권 아파트 매매가격지수는 전월 대비 0.07% 상승하며 완만한 상승세를 이어갔고, 다주택자 매도 매물이 풀려도 1주택 갈아타기 수요와 청년·신혼 실수요가 받아주면서 가격 하락으로 이어지지 않는 구조가 확인됐다. 이번 1년 연장은 이런 흐름을 2027년 상반기까지 이어가려는 정책 의도가 반영된 것이다.

이번 연장으로 다주택자는 2027년 5월까지 매도하면 중과 없이 기본세율로 정리가 가능하다. 보유 기간 10년 이상 + 거주 요건을 충족한 1세대 1주택 비과세 대상이 아닌 추가 주택의 경우, 장기보유특별공제 적용 후 실효세율은 양도차익 3억 원 기준 약 18~24% 수준으로 추산된다. 같은 차익을 중과세율로 정리하면 실효세율이 38~45%까지 올라가므로 격차는 여전히 크다.

대안으로는 ① 등록임대주택 재도입 논의가 진행 중인 만큼 임대등록 시점을 노리는 전략, ② 자녀 증여 후 5년 보유 요건을 채워 양도하는 절세 구조, ③ 부담부증여를 통해 채무를 자녀에게 이전하면서 양도세와 증여세를 분산시키는 방식이 거론된다. 다만 각 전략은 본인의 보유 기간, 양도차익 규모, 자녀의 자금 출처 입증 능력에 따라 결과가 크게 달라지므로 세무 전문가와 시뮬레이션을 거쳐 결정하는 것이 안전하다.