종합부동산세 2026년 개편 핵심 정리 — 1주택 장기보유·고령자 공제 확대와 다주택자 과세 재설계

2026년 5월 기획재정부가 공개한 종합부동산세 개편 초안은 ‘실거주 1주택자 부담은 낮추고, 투기성 다주택 보유는 과세 합리화’라는 두 축으로 정리됩니다. 공시가격 12억 원 기본공제와 1세대 1주택자 추가공제(현행 3억 원)는 유지하되, 장기보유공제와 고령자공제의 합산 한도를 기존 80%에서 최대 90% 수준까지 상향하는 안이 핵심입니다. 다주택자 구간은 누진세율의 최고 구간을 조정하고 조정대상지역 외 보유분에 대해 일반·다주택 동일세율을 적용하는 방안이 함께 검토되고 있어, 보유 구조별로 세부담의 방향이 갈리게 됩니다.

1세대 1주택 실거주자는 장기보유·고령자 공제 확대 효과를 가장 직접적으로 체감합니다. 만 70세 이상 고령자가 15년 이상 보유한 주택의 경우 합산 공제율이 현행 80%에서 90%로 상향되면, 동일한 공시가격 기준 종부세 산출세액이 절반 가까이 줄어드는 효과가 나타납니다. 또한 일시적 2주택, 상속주택, 지방 저가주택 특례의 인정 기간과 가격 기준도 함께 정비돼, 이사·상속 과정에서 과세 충격이 크게 완화될 전망입니다. 다만 공시가격 12억 원 초과 고가 1주택자는 공정시장가액비율 변동에 따라 세부담 변화가 더 크게 나타날 수 있어, 6월 1일 과세기준일 전 시뮬레이션이 필요합니다.

다주택자 과세는 ‘지역 차별 완화 + 합산 누진 정비’로 요약됩니다. 조정대상지역 내 2주택자에 대한 중과세율이 일반세율 수준으로 점진적으로 통합되는 방향이며, 3주택 이상 보유자도 합산 공시가격 구간별 누진세율의 최고세율 인하가 함께 논의됩니다. 이 경우 지방 저가주택을 보유한 수도권 1주택자, 임대사업용 주택을 유지하는 다주택자의 세부담이 의미 있게 줄어들 수 있습니다. 반면 강남권 고가주택을 다수 보유한 슈퍼 다주택자는 합산 공시가격이 누진 상한에 근접해 실효세율 인하 효과가 제한적입니다. 따라서 ‘똘똘한 한 채’ 전략과 ‘분산 보유’ 전략 중 어느 쪽이 유리한지 단순화하기 어렵고, 본인의 보유 포트폴리오·임대수익률·양도세 시나리오를 함께 따져야 합니다.

정부안은 6월 세제발전심의위원회 심의를 거쳐 7월 말 ‘2026년 세제개편안’으로 최종 발표되고, 9월 정기국회에서 본격 논의됩니다. 시행 시점은 2027년 귀속분부터가 유력하지만, 일부 공제 확대는 2026년 귀속분(2026년 11월 고지)부터 소급 적용될 가능성이 있습니다. 보유세 의사결정 일정은 ① 6월 1일 과세기준일 전 보유 구조 점검 ② 7월 개편안 최종안 확인 ③ 9월 국회 통과 여부 확인 ④ 11월 고지 후 분납·합산배제 신청 순서로 잡는 것이 안전합니다.