등기부등본 확인 핵심 가이드 — 매매·전세 계약 전 권리관계 점검 포인트

부동산 거래에서 등기부등본은 '해당 부동산의 신분증'에 해당합니다. 소유자가 누구인지, 어떤 빚(근저당·가압류 등)이 걸려 있는지, 신탁·가처분 같은 처분 제한이 있는지를 확인할 수 있는 가장 기본적인 공적 서류입니다. 매매든 전세든 계약서 작성 직전과 잔금 직전, 최소 두 번은 새로 떼서 확인해야 안전합니다.

발급은 인터넷등기소(iros.go.kr)에서 누구나 열람·발급 가능합니다. 열람용과 발급용이 있고, 비용 차이는 있지만 권리관계 확인 목적이라면 열람용으로도 충분합니다. 발급 시 '집합건물 등기부' 또는 '건물·토지 등기부'를 구분해서 떼고, 아파트·오피스텔 같은 집합건물은 호별 등기부와 함께 토지 등기부도 함께 확인하는 것이 안전합니다.

계약 직전과 잔금 직전, 두 번 떼서 변동 여부를 확인하는 습관이 사고를 가장 많이 막아줍니다.

등기부등본은 크게 세 부분으로 구성됩니다. '표제부'는 부동산의 표시(주소·면적·지목·구조 등)를 담고, 계약서상 부동산과 등기부상 부동산이 일치하는지 확인하는 곳입니다. '갑구'는 소유권에 관한 사항으로, 현재 소유자가 누구인지, 가압류·가처분·경매개시결정 등 처분 제한이 있는지 확인합니다.

'을구'는 소유권 외 권리(근저당권·전세권·지상권 등)가 기록되는 곳으로, 사실상 안전성 점검의 핵심 구간입니다. 근저당이 얼마나 잡혀 있는지, 신탁등기가 되어 있는지, 전세권이 이미 설정돼 있는지 등을 반드시 확인합니다.

표제부의 면적·호수가 계약서와 일치하지 않거나, 갑구에 가압류·경매개시결정이 보이거나, 을구에 과도한 근저당이 잡혀 있다면 계약 진행 자체를 재검토해야 합니다.

전세 계약에서 가장 위험한 신호는 ① 시세 대비 과도한 근저당(통상 시세의 일정 비율 이상), ② 신탁등기(소유권이 신탁회사에 있는 구조), ③ 가압류·경매개시결정, ④ 임대인 변경이 잦은 이력 등입니다. 특히 신탁등기 물건은 임대인이 임의로 전세 계약을 체결할 권한이 없을 수 있어, 신탁회사의 동의서·우선수익자 동의 여부를 별도로 확인해야 합니다.

또한 '깡통전세' 위험을 줄이기 위해 전세보증금 + 선순위 근저당 합계가 시세의 일정 비율을 넘는지 확인하고, 전세보증금 반환보증 가입 가능 여부를 함께 점검합니다. 계약 당일 등기부, 잔금일 등기부를 따로 떼서 권리관계가 갑자기 바뀌지 않았는지 한 번 더 확인하면 사고 확률을 크게 낮출 수 있습니다.

매매 계약에서도 가압류·신탁·과도한 근저당은 동일한 위험 신호이며, 잔금 전 말소 조건을 계약서에 명시하는 것이 안전합니다.