등록임대주택 제도 재도입 본격화 — 2026년 5월 정부안 핵심 변화와 임대인 영향

국토교통부가 2026년 5월 발표한 임대시장 안정화 방안에는 아파트 등록임대주택 제도의 재도입이 포함됐다. 2020년 7·10 대책으로 폐지된 이후 약 6년 만이다. 이번 안의 핵심은 ① 전용면적 85㎡ 이하 아파트를 대상으로 ② 최소 의무 임대기간을 10년으로 두고 ③ 임대료 인상률을 연 5% 이내로 제한하며 ④ 등록 임대인에게 종부세 합산 배제·양도세 장기보유특별공제 우대를 제공한다는 것이다. 단, 다주택자의 무분별한 등록을 막기 위해 법인·6주택 이상 초과 다주택자는 제외되며, 임차인 보증금 보호를 위해 임대보증보험 가입이 의무화된다.

등록 시 가장 큰 메리트는 세제 혜택이다. 종부세 합산 배제로 보유세 부담이 크게 줄고, 양도세 장기보유특별공제율이 일반 대비 최대 20%p 가산된다. 또한 임대소득세 분리과세 한도도 확대될 전망이다. 반대로 의무 임대기간 10년 동안 매도가 사실상 제한되며, 임대료 인상률 5% 상한이 강제된다. 보증보험 가입 의무로 연 0.1~0.2% 수준의 비용도 추가 발생한다. 시뮬레이션 결과 2026년 5월 시세 기준 수도권 84㎡ 아파트를 보유한 2주택자의 경우, 등록 시 10년 누적 절세 효과가 약 6,000만~1억 원에 이르는 반면 매도 제약에 따른 기회비용은 단지별 시세에 따라 크게 갈린다.

임차인 보호도 한층 강화된다. 임대보증보험 의무가입으로 보증금 미반환 리스크가 크게 낮아지고, 표준임대차계약서 사용이 의무화돼 분쟁 시 임차인이 권리를 입증하기 쉬워진다. 또한 임대 의무기간 내 임대인 변경 시에도 임차인 동의 절차가 강화돼 거주 안정성이 높아질 전망이다. 시장 전반에는 두 가지 흐름이 동시에 나타날 가능성이 크다. 첫째, 안정적인 장기 임대 물량이 늘면서 전월세 시장의 변동성이 일부 완화될 수 있다. 둘째, 단기 시세차익을 노린 갭투자 수요가 감소하면서 매매·전세 가격의 동조화가 약화될 수 있다. 단, 의무 임대기간이 긴 만큼 등록 유인이 실제 어느 정도 작동할지는 시행령 세부 내용에 달려 있다.