생활형숙박시설 주거 전용 합법화 논의 본격화 — 5월 입법 동향과 보유자 대응

생활형숙박시설(생숙)은 본래 단기 숙박용으로 도입됐지만, 분양 시장에서는 사실상 주거용으로 거래되며 전국 누적 약 10만 실이 공급된 것으로 추정된다. 정부는 2021년 이후 주거 사용을 불법으로 규정하고 2024년 말까지 유예했던 이행강제금 부과를 단계적으로 시작했으나, 보유자 반발과 시장 충격을 고려해 2025년 말까지 다시 한 차례 유예한 상태다. 2026년 5월 국회에서는 오피스텔 용도변경 요건 완화 및 한시적 합법화 특별법 등 복수의 법안이 다시 발의되며 합법화 논의가 본격화되고 있다. 대규모 강제이행 부과 시 거래 위축과 금융권 부실 위험이 커진다는 점이 핵심 논거다.

현재 생숙 보유자가 고려할 수 있는 현실적 옵션은 크게 세 가지다. 첫째, 숙박업 신고 후 위탁운영으로 합법 운영하는 방식이다. 지자체 신고와 소방·건축기준을 충족해야 하며, 위탁사 수익률은 단지별로 천차만별이다. 둘째, 오피스텔로의 용도변경이다. 주차장·복도폭·소방 기준을 충족해야 하지만 2026년 5월 기준 일부 지자체에서 요건 완화 가이드를 발표하고 있어 추진 가능성이 커졌다. 셋째, 매도다. 최근 생숙 시세는 분양가 대비 30~40% 하락한 경우가 다수이며, 거래량 회복이 더딘 만큼 매도 시점 결정에 신중을 기해야 한다.

합법화 논의가 진행 중이라고 해서 무대응은 위험하다. 이행강제금은 법령에 따라 매년 부과될 수 있고, 시가표준액의 최대 10% 수준까지 누적될 수 있어 보유 부담이 빠르게 늘어난다. 2026년 5월 기준 점검할 항목은 다음과 같다. ① 분양계약서·등기부등본의 용도 기재 확인 ② 관리사무소·시행사의 위탁운영 옵션 확인 ③ 지자체 건축과 방문으로 용도변경 가능 여부 사전 검토 ④ 대출 LTV·DSR 조건 변동 가능성 점검 ⑤ 보유 단지의 합법화 관련 입법 청원·소송 진행 현황 모니터링. 어느 옵션이든 단지별 조건에 따라 결과가 크게 갈리므로 단지 카페·관리단과 정보를 공유해 공동 대응하는 것이 효율적이다.