토지거래허가구역 재지정 확대 — 강남·목동·여의도 규제 강화의 실거래 영향

토지거래허가구역은 부동산 투기 우려가 높은 지역을 지정해 일정 면적 이상의 토지(주거지역 기준 18㎡ 초과)를 취득할 경우 관할 구청장의 허가를 받도록 의무화하는 제도입니다. 국토교통부 또는 시·도지사가 지정할 수 있으며, 서울시는 2020년 강남·서초·송파·강동 등 주요 재건축 단지 일대를 처음 지정한 이후 수차례 갱신해왔습니다.

허가구역으로 지정되면 투기 목적의 매수를 원천 차단하는 효과가 있지만, 동시에 실수요자의 정상 거래도 행정 절차가 추가되어 거래 속도가 느려지는 부작용이 발생합니다. 2026년 5월 현재, 서울시는 목동·여의도 재건축 추진 단지와 강남구 일부 구역에 대한 허가구역 재지정 기간 만료 전 연장 또는 확대 여부를 검토 중이며, 결과에 따라 해당 지역 실거래 동향이 크게 바뀔 수 있습니다.

과거 사례를 보면, 토지거래허가구역 지정 직전에는 '매수 선점' 수요가 단기 급증하면서 가격이 소폭 오르는 패턴이 반복됩니다. 반면 지정 이후에는 거래량이 30~50% 감소하며 호가는 유지되지만 실거래가 이뤄지지 않는 '거래 동결' 현상이 나타납니다. 이는 수요자들이 실거주 요건(2년 이상 실제 거주 의무) 충족 부담을 느껴 매수를 포기하기 때문입니다.

목동 재건축 단지의 경우, 현재 일부 아파트는 재건축 추진 기대감으로 전용 84㎡ 기준 15억~18억 원대 호가가 형성되어 있습니다. 허가구역 확대 재지정 시 투자 목적의 '갭투자'가 불가능해져 단기 거래량 감소와 함께 가격 상승 모멘텀이 둔화될 가능성이 높습니다. 다만 실거주 목적의 장기 보유자 입장에서는 경쟁 매수자가 줄어들어 협상력이 높아지는 긍정적 측면도 있습니다.

토지거래허가구역 내 아파트를 매수하려면 다음 절차를 반드시 거쳐야 합니다. ① 계약 체결 전 구청 주택과에 허가 신청 → ② 구청의 이용 목적 심사(실거주 확인) → ③ 허가증 발급 후 잔금 지급 및 소유권 이전 등기. 심사 기간은 통상 15일 이내이지만, 서류 보완 요청이 있을 경우 더 걸릴 수 있으므로 잔금일 일정을 넉넉하게 잡아야 합니다.

허가 취득 후에도 2년간 실거주 의무가 부과됩니다. 이 기간 내 임대를 놓거나 실거주하지 않을 경우 이행강제금 부과 대상이 됩니다. 이행강제금은 취득가액의 최대 10%에 달할 수 있어 사전에 반드시 확인해야 합니다. 임차인이 있는 주택을 매수할 경우, 기존 임대차 계약 종료 시점까지 실거주 의무가 유예되는지 여부도 구청에 개별 문의해야 합니다.