2026년 전세사기 예방 체크리스트 — 등기부·보증보험·시세 확인 핵심 가이드

전세 계약을 체결하기 전 가장 먼저 해야 할 일은 등기부등본(등기사항전부증명서) 발급입니다. 인터넷등기소(iros.go.kr)에서 약 700원 수준의 수수료로 누구나 열람할 수 있으며, 갑구의 소유권과 을구의 근저당권·전세권·가압류 설정 여부를 반드시 점검해야 합니다.

특히 선순위 근저당이 있다면 근저당 채권최고액 + 본인의 전세보증금이 시세의 70% 이내인지 계산해 봐야 합니다. 이 비율을 초과하면 경매 시 보증금 회수가 어려워질 수 있어 주의가 필요합니다. 건축물대장은 정부24에서 무료 열람이 가능하며, 위반건축물 표시 여부와 실제 용도(주거용/근린생활시설)를 확인해 불법 용도변경된 매물을 걸러내야 합니다.

깡통전세란 매매가와 전세가의 차이가 거의 없거나 전세가가 더 높아, 집주인이 보증금을 돌려주지 못하는 위험 매물을 의미합니다. 한국부동산원(REB)과 국토교통부 실거래가 공개시스템에서 동일 단지·평형의 최근 매매 실거래가를 확인한 뒤 전세가율(전세가 ÷ 매매가)을 계산합니다.

일반적으로 전세가율이 80% 내외를 넘어서면 위험 신호로 간주되며, 신축 빌라·다세대 주택은 시세 정보가 부족해 분양가 부풀리기 사기에 노출되기 쉽습니다. 가능하다면 인근 공인중개사 2~3곳에서 교차로 시세를 확인하고, KB부동산·부동산모아 등 복수 플랫폼의 시세 데이터를 비교하는 것이 안전합니다.

전세보증금 반환보증은 임대인이 보증금을 돌려주지 못할 경우 보증기관이 대신 지급하는 제도로, HUG(주택도시보증공사), HF(한국주택금융공사), SGI서울보증 세 곳에서 가입할 수 있습니다. HUG는 수도권 기준 보증금 7억 원 이내, 비수도권 5억 원 이내 주택이 대상이며, 보증료율은 연 0.1%대 수준에서 책정됩니다.

가입 가능 여부는 주택가격 대비 보증금 비율, 선순위 채권 합계, 임대인 신용 상태에 따라 달라지므로, 계약 전 보증 가입 가능 여부를 먼저 확인하는 것이 핵심입니다. 임대차 계약 직후 1개월 이내 가입이 일반적이며, 잔금 지급 후라도 계약기간 절반이 지나기 전까지는 신청이 가능합니다.

2023년부터 임차인은 임대인 동의 없이도 국세·지방세 체납 여부를 열람할 수 있게 됐습니다. 보증금 1천만 원 초과 계약 시 세무서·구청에서 임대인 동의 없이 미납국세·지방세 열람이 가능하며, 체납액이 보증금을 위협할 수준이면 계약을 재고해야 합니다.

또한 등기부에 신탁등기가 설정된 매물은 실소유자가 신탁회사이므로, 등기상 임대인이 신탁회사 동의 없이 임대차 계약을 체결한 경우 보증금을 돌려받지 못할 수 있습니다. 신탁원부를 함께 확인하고, 신탁회사의 임대차 동의서 또는 우선수익자의 동의서 첨부 여부를 점검해야 합니다.

잔금 지급 당일 또는 늦어도 다음 날까지 주민센터에서 전입신고를 마치고 확정일자를 받아야 합니다. 전입신고는 대항력의 요건이며, 확정일자는 경매 시 후순위 채권자보다 보증금을 우선 변제받을 권리(우선변제권)를 부여합니다.

대항력은 전입신고 다음 날 0시부터 발생하므로, 임대인이 잔금일 당일 근저당을 설정하면 임차인이 후순위로 밀릴 수 있다는 점을 유의해야 합니다. 계약서 특약에 ‘잔금일 다음 날까지 임대인은 추가 담보 설정·매도를 하지 않는다’는 조항을 명시하면 분쟁 시 유리한 근거가 됩니다.