공공분양 vs 민간분양 — 완전 비교
내 소득·자산 상황과 거주 목적에 따라 유리한 선택이 달라집니다.
핵심 항목 비교
| 항목 | 공공분양 (뉴홈·LH) | 민간분양 |
|---|---|---|
| 공급 주체 | LH·SH·GH 등 공공기관 | 민간 건설사 (대형 브랜드 포함) |
| 분양가 | 시세 70~100% (유형별 상이) | 분양가상한제 적용 지역 외: 시장가 |
| 소득 제한 | 도시근로자 월평균 소득 기준 있음 | 일반공급 없음 (특별공급만 기준) |
| 자산 제한 | 부동산·금융 자산 한도 있음 | 일반공급 없음 |
| 특별공급 비율 | 최대 85% (신혼·생애최초 등) | 최대 75% |
| 전매제한 | 최대 10년 (나눔형 5년) | 비규제: 1년 / 규제: 최대 3년 |
| 거주의무 | 나눔형 5년, 선택형 3년 | 없음 (일부 특수 단지 예외) |
| 재당첨제한 | 5~10년 | 3~7년 |
| 시세차익 환수 | 나눔형: 일부 환수 | 없음 |
| 청약 창구 | LH청약플러스 / SH·GH 자체 | 청약홈(applyhome.co.kr) |
내 상황별 추천
공공분양이 유리한 경우
- 소득·자산이 기준 이하인 경우
- 청약가점이 낮아 민간 경쟁이 어려운 경우
- 신혼부부·생애최초 특별공급 해당자
- 5년 이상 장기 실거주 목적
- 목돈이 부족해 저렴한 분양가가 중요한 경우
민간분양이 유리한 경우
- 소득·자산 기준이 높아 공공 자격이 안 되는 경우
- 청약가점이 60점 이상인 경우
- 선호 지역·브랜드 단지를 원하는 경우
- 전매제한·거주의무 없이 유동성을 원하는 경우
- 중단기 시세차익을 기대하는 경우
💡 가점 낮다면 특별공급이 현실적
민간분양 일반공급(가점제) 서울 인기 단지는 60점 이상이 사실상 마지노선입니다. 가점이 40~50점이라면 공공분양 특별공급(신혼부부·생애최초)이 훨씬 현실적인 당첨 경로입니다.
민간분양 일반공급(가점제) 서울 인기 단지는 60점 이상이 사실상 마지노선입니다. 가점이 40~50점이라면 공공분양 특별공급(신혼부부·생애최초)이 훨씬 현실적인 당첨 경로입니다.
⚠️ 공공분양 나눔형 주의사항
나눔형은 분양가가 시세 70%로 저렴하지만 거주의무 5년 + 시세차익 일부 환수 조건이 있습니다. 단순히 저렴하다는 이유만으로 선택하면 중장기 계획과 충돌할 수 있습니다.
나눔형은 분양가가 시세 70%로 저렴하지만 거주의무 5년 + 시세차익 일부 환수 조건이 있습니다. 단순히 저렴하다는 이유만으로 선택하면 중장기 계획과 충돌할 수 있습니다.
관련 가이드
출처: 국토교통부, 청약홈(applyhome.co.kr), LH청약플러스(apply.lh.or.kr) | 최종 갱신: 2026-04-01